Czy sąsiad może zablokować dojazd do nieruchomości?

Często reprezentuję klientów w sprawach nieruchomości i sporów sąsiedzkich. Jest w nich dużo emocji. Dojazd do działki to podstawa, by móc z niej swobodnie korzystać. Niekiedy zdarza się, że nieruchomość jest go pozbawiona i konieczne jest wystąpienie do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a co do tego nie zawsze jest zgoda sąsiadów.

Z podobnym problemem zgłosiła się do mnie klientka, która wydzieliła i sprzedała część działki po rodzicach i w ten sposób nieumyślnie pozbawiła się dojazdu do pozostałej części. Liczyła na porozumienie z nabywcą, ale ten nie chciał się zgodzić i pozostała jej jedynie droga sądowa. Sąd po wielu latach uwzględnił wniosek. Niestety apelację od postanowienia złożył jeden z sąsiadów kwestionując zasadność ustanowienia służebności. Problem w tym, że służebnością obciążono nieruchomości zupełnie innych podmiotów niż skarżący sąsiad i to nawet nie graniczące z jej nieruchomością.

Nieoczywiste rozwiązanie – brak interesu prawnego w złożeniu apelacji

Po analizie apelacji zaproponowałam klientce nieoczywiste rozwiązanie - podniosłam, że skarżąca nie ma tzw. gravamen czyli interesu prawnego w sprawie. Ustanowiona służebność w żaden sposób nie wpływała na jej prawa czy obowiązki. Działka skarżącej nie sąsiadowała z drogą. To rozwiązanie, choć na pierwszy rzut oka nieoczywiste, okazało się kluczowe – sąd odrzucił apelację. Dzięki temu majątek mojego klienta został skutecznie zabezpieczony, a nieruchomość uzyskała dostęp do drogi poprzez służebność drogi koniecznej.

Dlaczego apelacja została odrzucona?

Odrzucenie apelacji oznacza, że sąd w ogóle nie przystąpił do jej merytorycznego rozpoznania.

Uznał tak ponieważ w procesie cywilnym, jak i w postępowaniu nieprocesowym obowiązuje utrwalona zasada, że środek zaskarżenia może wnieść jedynie ta strona, która jest pokrzywdzona orzeczeniem. Oznacza to, że apelacja jest dopuszczalna wyłącznie wtedy, gdy dane rozstrzygnięcie rzeczywiście wpływa na prawa i obowiązki strony. Tę zasadę potwierdzają m.in. postanowienia Sądu Najwyższego (I CZ 19/10, II CZ 170/10), a także uchwała 7 sędziów SN z 15 maja 2014 r. (III CZP 88/13), której nadano moc zasady prawnej. Brak interesu prawnego prowadzi wprost do odrzucenia apelacji.

Ponieważ tej sprawie sąd obciążył służebnością nieruchomości należące do innych podmiotów – nie do apelującej - sąd podzielił moje stanowisko, że apelująca nie wykazała, iż orzeczenie dotyka jej praw, ogranicza je lub nakłada na nią obowiązki. Jej sytuacja prawna nie uległa zmianie, więc brakowało podstaw do wniesienia środka odwoławczego.

Co to oznacza dla klientów?

Ten przykład pokazuje, że w sprawach nieruchomości nie chodzi wyłącznie o znajomość przepisów, ale przede wszystkim o umiejętność ich praktycznego zastosowania. Każdy detal może mieć znaczenie, a odpowiednio przygotowana strategia procesowa pozwala:

• chronić nieruchomości przed nieuzasadnionymi roszczeniami,
• zabezpieczać majątek klienta,
• skracać czas postępowania poprzez eliminowanie niedopuszczalnych środków zaskarżenia.

Podsumowanie

Ochrona nieruchomości i majątku klienta wymaga nie tylko znajomości prawa, ale także umiejętności dostrzeżenia nieoczywistych rozwiązań procesowych. Dzięki odpowiedniej strategii udało się wyeliminować ryzyko i zapewnić pełne bezpieczeństwo prawne klienta.

Potrzebujesz wsparcia w sprawie dotyczącej nieruchomości?

Jeśli stoisz przed sporem sądowym lub chcesz zabezpieczyć swoje prawa do nieruchomości, skontaktuj się ze mną. Moim celem jest skuteczna ochrona Twojego majątku i znalezienie najlepszego rozwiązania prawnego – nawet tam, gdzie inni widzą tylko przeszkody. Umów konsultację

i dowiedz się, jak mogę Ci pomóc.